文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de大学老师最怕什么部门举报)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道大学老师最怕什么部门举报，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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